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Astuces et pièges dans un bail commercial – les clauses souvent oubliées

Pour un locataire, la signature d’un bail constitue une étape importante du développement de son entreprise, il se doit d’être un outil et non une embuche. Le présent texte se veut une aide pour le locataire afin qu’il puisse négocier les clauses de son bail dans le but d’éviter les pièges ou de les prévoir. Pour le locateur, il se veut un exemple des sujets importants pour le locataire.

Renouvellement/Durée

Astuces

La durée d’un bail est importante pour le locataire. Plus le bail est long, plus le locataire risque de se retrouver dans un local qui n’est plus adapté à ses besoins, en fonction de l’évolution de son entreprise. Il est également important de noter que contrairement au bail de logement, le locataire pourrait être obligé de payer le loyer durant plusieurs années, même s’il n’occupe plus les lieux loués.

Pour éviter une telle problématique, le locataire aurait avantage à négocier un terme plus court pour son bail, par exemple une durée d’une année ou deux et d’ajouter à son bail des options de renouvellement. Ainsi à la place de signer un bail de six ans pour un local, le locataire devrait signer un bail de deux ans avec deux options de renouvellement d’une durée de deux ans chacune. Il obtiendra ses six années initialement prévues, mais à tous événements il pourrait décider au cours de son bail de ne pas utiliser lesdites options et de mettre un terme à son bail, sans s’engager financièrement à long terme.

Pièges

Lorsqu’un locataire signe un bail, il gèle pour le futur les conditions de celui-ci. La problématique des options de renouvellement est de limiter la durée du bail pendant laquelle les conditions sont protégées. Au renouvellement, le bail peut prévoir la modification de certaines conditions, notamment le coût du loyer annuel. Il est donc important pour le locataire de prévoir dans les options de renouvellement les conditions qui seront applicables lors desdits renouvellements dans le but de geler lesdites augmentations de coût.

Également, le locataire devra faire attention lorsqu’il doit investir des sommes importantes dans des améliorations locatives (modifications au bail qui sont à la charge du locataire, par exemple des présentoirs, du mobilier mural, la disposition des murs, etc.) Une durée trop courte pour son bail pourrait rendre à risque tous les investissements effectués par le locataire dans le local. Son locateur qui recevra un loyer fraichement rénové à la fin de la location pourrait décider de ne pas renouveler si le bail le permet ou d’augmenter le coût du loyer de façon drastique.

Pour en profiter pleinement, la publication d’un avis de bail est également essentielle pour assurer le maintien de la durée du bail, et ce, même si l’immeuble est vendu à un tiers.

Travaux/Réparations

Astuces

Lorsque le locataire loue un immeuble pour une longue durée, il est important de prévoir les changements et les réparations à effectuer par le locateur de certaines parties de l’immeuble et/ou des équipements. Il arrive régulièrement que le système de climatisation, de ventilation ou de chauffage ait atteint sa durée de vie utile. Certains baux repoussent la responsabilité de changer les équipements au locataire, lequel n’avait souvent pas prévu cela.

Il est donc important de prévoir dans le bail à qui revient la responsabilité de changer les équipements de la bâtisse. Les éléments de structure devraient toujours relever de la responsabilité du locateur.

Pièges

Il est rarement prévu dans les baux une indemnité au locataire lorsque celui-ci subit les travaux du locateur. Dans certains cas, les réparations à la façade de l’immeuble, au système de gicleurs, au système de plomberie ainsi que les travaux des autres locataires peuvent ralentir ou perturber les opérations du locataire. Il serait pertinent de prévoir dans le bail, afin d’éviter une perte d’exploitation, une indemnisation pour le locataire, soit en réduction de loyer, soit en dédommagement direct. Les baux prévoient rarement ce genre de clause, mais elles évitent des désagréments lors des travaux.

Exclusivité

Astuces

Pour le locataire, son local est souvent son emblème ou son image de marque qu’il désire proposer à sa clientèle. Il doit s’assurer de prévoir une exclusivité de son type de commerce dans l’immeuble du locateur. Par exemple, un locataire dans le domaine de la restauration pourrait interdire au locateur de louer à un autre restaurateur dans l’immeuble. Il serait dommageable pour un locataire bien établi à un endroit précis dans la ville, de voir un concurrent s’installer dans le même immeuble que lui et profiter ainsi de la clientèle qu’il a développé dans les dernières années. Souvent, la localisation dans un immeuble précis est un atout pour le locataire. Par exemple, installer un restaurant au sein d’un immeuble à bureaux peut s’avérer une bonne stratégie. Mais cette même stratégie peut devenir un cauchemar si le locateur loue un autre local à un autre restaurateur.

Pour éviter ce genre de situation, il est important de prévoir une clause d’exclusivité dans son bail, empêchant le locateur de louer à d’autres commerçants vendant le même type de biens ou offrant les mêmes services.

Pièges

Lorsque le locataire loue dans un centre commercial, il peut être difficile de prévoir des exclusivités. Souvent les locateurs de centre commercial ont déjà loué à des locataires de grande chaine des locaux et offert des exclusivités précises. Par exemple, le locataire n’aura pas le droit de vendre du pain, café et des viennoiseries dans son local. Par conséquent, le locataire qui désire louer un espace pour un dépanneur ne pourra pas offrir certains produits clés pour attirer les consommateurs dans son local.

Les exclusivités et interdictions sont souvent remises au locataire à titre d’annexe au bail qui est souvent très long. Le locataire a avantage à bien lire son bail pour y comprendre ses limites.

En somme, la signature d’un bail commercial est une étape cruciale pour tout entrepreneur. Il ne s’agit pas seulement d’un engagement financier, mais d’un véritable levier pour le développement et la pérennité de votre activité commerciale. La clé réside dans une négociation éclairée afin de protéger ses investissements et de garantir la stabilité de son entreprise. Une attention particulière portée aux détails du bail, couplée à une bonne anticipation des évolutions futures, permettra au locataire d’éviter des désagréments coûteux.

Biographie de l’auteur :
Me Antony Leclerc est diplômé en droit de l’université de Sherbrooke et il a combiné sa formation en droit avec une maîtrise en administration des affaires (MBA). Me Leclerc pratique dans le domaine du droit civil et du droit des affaires depuis le début de sa carrière. Ses compétences sont largement reconnues par le milieu et la clientèle. Me Leclerc se démarque dans l’exécution rigoureuse de ses mandats, et ce, peu importe le niveau d’adversité qu’ils peuvent comporter. En 2010, Me Leclerc décide de relever de nouveaux défis et mettre à profit sa formation et sa passion pour l’administration des affaires. Il met donc sur pied son propre bureau. Aujourd’hui, c’est au sein de l’équipe Dorion Leclerc avocats, qu’il peut offrir à ses clients des services empreints d’efficacité et d’intégrité.

Auteur : Me Antony Leclerc, avocat