Le bail commercial

Quatre questions clés à vous poser avant la signature d’un bail

Avant de vous lancer dans la négociation d’un bail commercial, nous vous encourageons à réfléchir aux questions suivantes et à y apporter les réponses les plus justes de manière à baser votre choix sur des faits.

1. Avez-vous un coup de cœur pour le local le mieux situé pour le succès de votre projet?

Il est impératif de recueillir des statistiques sur votre local idéal avant de signer précipitamment votre bail. Vous vous éviterez ainsi des complications coûteuses!

• Quel est l’achalandage réel du secteur?
• Quel est le profil des consommateurs de ce segment de marché?
• Des devoirs s’imposent.

2. Le zonage du local permet-il la tenue de votre activité commerciale?

Signer un bail dans un local où votre type d’activité est proscrit vous exposerait à des amendes de la ville, tout en étant obligé de continuer à payer le loyer auprès du locateur.

Contactez-nous pour valider la conformité de votre projet dans la zone commerciale ciblée.

3. Êtes-vous suffisamment avancé dans le processus de financement de votre plan d’affaires?

Dans le but d’éviter une pression financière, nous vous déconseillons fortement de signer un bail commercial si les éléments entourant le financement de votre projet ne sont pas finalisés. 

4. Avez-vous fait évaluer le local par un inspecteur en bâtiment?

Nous vous recommandons une inspection de l’état du local que vous convoitez, en particulier si vous considérez investir des sommes d’argent en aménagement locatif. Vous pourriez ainsi éviter des dépenses imprévues.

Les bases du bail commercial

Le bail commercial est un contrat légal entre le locataire (vous) et le locateur commercial, pour une durée fixe ou indéterminée. Les deux parties se doivent d’agir de bonne foi, dans le respect de leurs obligations respectives, qui sont définies dans le bail commercial. Dans cette relation, les parties ont toutes deux des obligations et des responsabilités.

Locataire (vous)

• Le locataire a l’obligation de payer le loyer et d’agir avec diligence pour l’espace loué. Il doit respecter la destination du bien, ne pas nuire aux autres locataires et ne pas causer de préjudice au bien loué.
• Si rien n’est mentionné dans le bail, le locataire est tenu des réparations qui sont dues à ses goûts esthétiques ou à ses manquements quant à l’entretien.

Locateur (propriétaire du local ou son représentant)

• Le locateur doit délivrer le bien loué, assurer la jouissance paisible des lieux et agir, lui aussi, de façon diligente.
• Si rien n’est mentionné dans le bail, le locateur est responsable des travaux à effectuer par cause de force majeure ou désuétude des lieux.

Les clauses du contrat

Il y a deux types de baux : de gré à gré et d’adhésion. Le premier est rédigé à la suite d’une négociation entre les deux parties, alors que le deuxième est sans négociation possible puisque le locateur fonctionne de la même façon pour tous ses locataires.

Généralement, la durée d’un bail commercial varie de 2 à 10 ans.  Bien entendu, plus la durée du bail est longue, plus le locateur sera enclin à faire des compromis sur certains points.

Habituellement, il y a une clause au bail qui prévoit les conditions de prolongement et/ou de renouvellement, incluant notamment la hausse du loyer. De façon générale, il contient aussi une clause sur la résiliation, la cessation ou la sous-location du bail. Notez qu’il est quasi impossible de mettre fin à un bail commercial avant son terme.  Aussi, le locataire demeure responsable du local jusqu’à l’échéance du bail.  Assurez-vous donc de pouvoir sous-louer à des conditions acceptables, le cas échéant.

D’autres points additionnels doivent aussi se retrouver dans le bail de manière détaillée :

• la prise de possession et parachèvement des lieux loués;
• l’entretien, réparation et améliorations locatives;
• les dommages, destruction et expropriation;
• le défaut du locateur et recours du locataire;
• l’hypothèque et la subordination;
• la promotion et la publicité;
• la publication du bail; etc.

De gré à gré, vous pouvez donc négocier presque tout! Par exemple, vous pourriez demander d’inclure une clause d’exclusivité pour mettre en valeur le caractère unique de vos opérations. D’un autre côté, le locateur pourrait exiger un cautionnement personnel de votre part pour se protéger dans l’éventualité où les revenus issus de votre commerce ne vous permettaient plus de payer le loyer.

Sachez qu’en l’absence de clauses qui détaillent noir sur blanc les conditions de votre bail commercial, vous devrez vous référer au Code civil du Québec en cas de litige. Envisagez donc des services-conseils légaux.

Le calcul du loyer

Il existe plusieurs types de loyers. Le calcul peut inclure un loyer de base et des frais additionnels.

• Loyer brut : Le locataire paie un loyer de base fixe. Le locateur paie les autres coûts reliés.
• Loyer net : Le locataire paie un loyer de base et une portion des charges relatives à l’immeuble (par exemple : taxes foncières et scolaires).
• Loyer double net (net, net) : En plus des charges du loyer net, le locataire d’un loyer double net paie une portion des assurances de l’immeuble.
• Loyer triple net : Souvent en contexte industriel, le locataire paie un loyer de base, ainsi que la totalité des taxes, des frais d’exploitation et paie jusqu’à l’entretien et les réparations de l’immeuble selon les termes négociés au bail.
• Loyer proportionnel : Type d’accord de location dans les centres commerciaux ou les immeubles à locataires multiples où le locataire paie un loyer de base et un pourcentage sur le revenu brut de l’entreprise (quote-part).

Attention!  Le calcul vaut le travail!

Auteur : équipe CTGR